住宅ローンの返済でお困りの方へ
住宅ローンの返済は平均で約30年と長期間なので、その間に病気や会社の倒産・リストラなどで支払いが難しくなるケースがあります。市原市、袖ヶ浦市、木更津市、千葉市を中心に不動産売却を行い年間100〜150件以上の取引実績があるwith mama 不動産が、ローンの返済ができなくなった場合の対応について解説します。
住宅ローンの返済でお困りの方へ
住宅ローンの返済に関して、以下のような状況でお困りではありませんか？
- 収入が減ってローンの返済が苦しい
- ローンを滞納してしまって今後も払える見込みがない
- 金融機関から督促状が届いた
- 自宅が差し押さえられた
- 競売開始の通知が届いた
早めに売却に向けて行動することで、遅延損害金などの額が大きく変わります。今後の流れをおさえた上で一刻も早くベストな選択をしてください。
住宅ローンの滞納を続けるとどうなる？
住宅ローンを滞納すると、以下のような流れで自宅が差し押さえられ、最終的には競売にかけられます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 滞納後の期間 | 内容 |
|---|---|
| 1～3ヶ月 | 電話や葉書などの督促、内容証明郵便で催告書が届く |
| 4～6ヶ月 | 期限の利益を喪失し、一括返済を求められる |
| 6～8ヶ月 | 保証会社が金融機関に一括返済し、保証会社は競売の手続きを開始。差し押さえ通知が届く |
| 8～9ヶ月 | 裁判所から競売開始決定通知が届く |
| 10～11ヶ月 | 裁判所の執行官による現況調査が実施される |
| 12～13ヶ月 | 競売の入札期間と開札日が決定 |
| 14～15ヶ月 | 競売の実施、開札 |
| ～16ヶ月頃 | 売却許可決定、落札者が代金を支払った時点で所有権が移転する |
| ～18ヶ月頃 | 明け渡し |
期間は保証会社や管轄する裁判所によって異なりますが、通常は滞納から強制執行までの期間は1年から1年半です。
強制執行になる前に
競売が実施され新しい所有者が決まったら、話し合いのうえ退去期限を決めます。期日を過ぎても住み続けると「不法占拠」になり、新所有者から「強制執行」を申し立てられます。競売は金銭的にも精神的にもダメージが大きく、穏やかに新生活を始めるのが困難です。競売を避けるために、なるべく早い段階で自ら売却に向けて行動することが大切です。
任意売却と競売について
ローンを滞納している不動産を売却する方法に「任意売却」があります。任意売却は競売とは異なり、所有者が自分の意思で売却を進められます。
任意売却とは
任意売却は、売却価格より住宅ローンの残額の方が多く、全額返済できない場合に選択される売却方法です。売却にあたり物件の抵当権を外すため、借入先の金融機関など債権者全員の同意が必要です。
早めに売却活動ができれば、多くのケースで競売よりも高く売れるので金融機関にとってもメリットが大きくなります。また、残った借入金の返済を無理のない額で分割払いにするよう交渉できることも大きな特徴です。
競売と任意売却の違い
競売と任意売却は、以下のような違いがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 |
|
|
| 住宅ローンの残債 | 多くなる | 少なくなる |
| 残債の支払い方法 | 交渉できない | 交渉できる |
| 引っ越し費用など現金が残る可能性 | 期待できない | 交渉できる |
| 明け渡し時期 | 強制退去の期限までに | 融通が利く |
| プライバシー | 新聞やインターネットで物件情報が開示される | 守られやすい |
物件情報が開示されると、不当な料金を請求する悪意をもった事業者から連絡がくることがあります。コンサルタント料などを要求されるケースがありますが、任意売却では通常の仲介手数料以外に費用はかかりませんので、くれぐれもご注意ください。
任意売却の流れ
期限を意識して行動する必要があるため、所有者と債権者、不動産会社で協力してすすめることが大切です。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| やること | 内容 |
|---|---|
| 現状把握 | 現在のローンの滞納状況を把握しましょう。 |
| 書類の準備 |
以下の書類を用意しておくと、不動産会社に話をする時にスムーズです。
|
| 任意売却業者の選定・相談 | 返済の目途が立たなくなったら、すぐに金融機関や不動産会社に相談しましょう。不動産会社では市況やエリアの状況を元に物件を査定して、今後の進め方について的確なアドバイスを行います。 |
| 債権者（金融機関）との交渉 | 不動産会社と協力し、売却価格の分配方法や生活状況表をまとめ、債権者と交渉します。債権者は、売却価格とローン残高のバランスや残債の返済方法を約1ヶ月かけて審査します。 |
| 売却活動開始 | 債権者から任意売却の許可が下りたら、不動産会社は売却活動を始めます。競売開札の前日までに取り下げを申請しないと競売になってしまうので、それまでに契約を終わらせる必要があります。 |
| 売買契約成立 | 契約が成立したら、引っ越しの準備を進めましょう。金銭的にすぐに引っ越しが難しい場合は、事前に買主に相談することで数週間の猶予がもらえることがあります。 |
| 所有権移転登記 | 決済のタイミングで所有権移転の登記をします。手続きは司法書士が行います。 |
任意売却は信頼できる不動産会社へ
金融機関など債権者との交渉は専門的な知識と経験が必要なので、任意売却の実績があり信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。また、競売を免れるために契約の期限までに販売する必要があるため、スピーディーに手続きを進めることが大切です。
市原市、袖ヶ浦市、木更津市、千葉市を中心に不動産売却を行うwith mama 不動産は、社内に司法書士がおり迅速な対応が可能です。住宅ローンの返済でお困りの場合は、お気軽にご相談ください。